去年涨价最凶的今年跌了 去年唯一跌价的今年涨了

天涯何处无鲜花

            最新统计显示，今年5月，广州全市一手住宅网签5837套，均价约16365元/平方米，均价同比大涨25.6%。这引起市民对房价涨跌走势的高度关注。去年8月，信息时报记者对广州10个热门的一手楼盘进行了房价上涨情况调查。今年6月初，记者回访其中的8个楼盘发现，这8个在售楼盘中有6个出现均价下降情况，只有2个楼盘均价继续上涨。

    令人意外的是，去年在8个楼盘当中均价涨幅最大的东方文德广场，今年成为房价跌幅最大的楼盘；去年在8个楼盘当中唯一均价下跌的侨鑫汇悦台，今年均价却上涨了数千元。

    业内人士分析指出，在楼市调控政策不变的情况下，开发商资金链将继续紧张，预计降价潮会逐步从郊区深入到市区，第三季度房价或将跌到最低谷。

    侨鑫汇悦台

    涨4000元/平方米

    位置：天河区珠江新城

    去年7月：86298元/平方米

    今年5月：91989元/平方米

    原因：去年楼价涨声一片时，侨鑫汇悦台是当时十大楼盘中唯一一个下跌的。但是楼市下行的今日，根据阳光家园网数据显示，今年5月该楼盘成交均价为91989元/平方米，比去年7月上涨了近5700元/平方米。

    项目负责人王先生表示，其实去年也不算降价，去年销售的主要是3号和5号楼。只是可能去年7月刚好网签的单位是低层一点的，价格自然会低。而今年5月的价格上涨了数千元，他表示也不是涨价的做法。“今年开始销售4号楼，景观和去年的两栋差不多，所以价格不会有太大变化。网签均价高只有一个原因，网签的单位是高层的，而去年是低层的”。他还表示，作为广州标杆性豪宅，不会受目前广州降价风波的影响。加上今年的货量才几十套，所以资金压力不大。

    恒大御景半岛

    涨13000元/平方米

    位置：金沙洲大桥沿江北段

    去年8月：17000元/平方米

    今年5月：30000元/平方米

    原因：项目洋房已于去年年中全部售罄，目前仅剩下江景别墅单位在售，别墅毛坯均价为30000元/平米。

    值得留意的是，自从地铁六号线去年年底开通以来，一定程度上缓解了“洲民”出行的困难，金沙洲板块的楼盘价格也随之一路上涨。

    东方文德广场

    降15000元/平方米

    位置：越秀区文德路

    去年8月：57000元/平方米

    今年5月：42549元/平方米

    原因：越秀区凭借名校资源从来都是一房难求的，尤其是旁靠文德路小学的东方文德广场，去年价格一路上涨，从1月的40000元/平方米上涨到8月的57000元/平方米，不过根据阳光家园数据显示，今年5月该楼盘的成交均价仅为42549元/平方米。

    难道受到降价风波的影响，学位盘也顶不住了？为此，记者采访了东方文德策划销售总监龙东江，他表示，今年5月网签的单位是三房一厅120平方米的单位，不过不是对外销售的，而是内部单位的内部（老板的亲戚或朋友）价，所以价格会比去年低一点。不过他告诉记者，现在对外销售的单位仅有6套（近期卖掉了两套，但还没有网签）240平方米的大户型，均价4.5万元/平方米左右，最贵的那套单价为5万元/平方米。

    龙东江还表示，虽然和去年的价格对比还有落差，但是此次卖的是大户型，而且是毛坯交楼，去年8月网签的是60平方米的一房单位，带精装修。“我们所剩的住宅货量不大，所以也没有太大的资金回笼压力，不需要降价卖。只是因为户型大，和之前产品面对的客户不同，所以单价会有调整”。

    珠江颐德公馆

    降12000元/平方米

    位置：天河区珠江新城

    去年7月：63848元/平方米

    今年5月：51429元/平方米

    原因：据阳光家缘网数据显示，该盘今年5月的成交价格要比去年低了1.2万多元/平方米，不过该盘负责人以及销售人员均表示，目前的实际销售价格并没有降，跟去年持平并且还比去年略高一些。该盘销售人员表示 ，网签价格并不可信。该盘负责人表示，网签呈现的东西跟实际成交价格并不一样，其原因无法透露。

    万科欧泊

    降8000元/平方米

    位置：番禺区兴南大道

    去年8月：2.4万元/平方米

    今年5月：1.6万元/平方米

    原因：该盘于端午节前一星期推出新组团B5，销售现场人气相当旺盛，据了解有超过500名认筹客，户型为80~95平方米的两房至三房，均价在1.6万~1.68万元/平方米。销售人员介绍，本次推出的产品为东西朝向，开盘两个小时已经销售超过八成。

    开发商表示，该盘目前已经成交九成，230套，其均价为1.6万~1.68万元/平方米，由于靠近区域变电站以及临近马路，且为东西朝向，价格上会显得更亲民一些。而去年8月该盘正在推出的楼王单位，整个小区最贵的一组产品A5，主打90多平方米的小三房，主要望小区别墅群和学校。

    中国美林湖

    降700元/平方米

    位置：花都区山前大道

    去年7月：7500元/平方米

    今年5月：6800元/平方米

    原因：与该盘2008年4月第一次对外报出的9000元/平方米相比，70多个月以来，销售价格累计下跌了2200元/平方米，跌幅为24.4%。

    该楼盘相关人员表示，之所以价格不一样，是推出了不同的组团，所拥有的景观资源均各有不同。其称，下半年该盘价格将会上调。

    荔湾某盘

    降7000元/平方米

    位置：荔湾区芳村大道

    去年8月：3万元/平方米

    今年5月：2.3万元/平方米

    原因：据了解，该盘去年8月主要是在新推一批望江产品，楼盘的地理位置和产品都属于上乘水准，但是目前的推出的产品主要是一些清盘的单位，也有一些两房至三房单位，并且货量不多，可选择的较少。

    而该盘新一期产品目前还没有推出来，新产品定价也暂时不清楚。据悉，目前清盘的产品价格基本上是回到了去年1月份水平，当时该盘在售的主要为75~140平方米两房至三房，均价为2.4万元/平方米。

    雅居乐锦官城

    降4000元/平方米

    位置：番禺区市桥南

    去年8月：1.5万元/平方米

    今年5月：1.1万元/平方米

    原因：据了解，去年8月该盘推109~133平方米三房至四房，毛坯售价1.29万/平方米起，均价在1.3万元~1.5万元/平方米。不过，目前该楼盘价格明显比去年便宜不少，根据网易监控阳光家缘网数据显示，今年5月该盘成交价格为13101元/平方米，此外还在端午节假期推出了毛坯均价1.1万元/平方米产品，比去年8月时的最低价便宜了1900元/平方米。

    开发商表示，因为只剩下了最后一批尾货，所以端午期间已经全面清盘，最后的20多套单位全部售罄，价格低了主要是因为目前推的是145~190平方米的大户型，并且也都是一些尾货。

    最新降价

    亚运城在售组团销售难

    位置：番禺区亚运大道莲花山旁

    房价对比：去年8月起价13200元/平方米，均价15000元/平方米；今年5月底起价9800元/平方米，均价10000元/平方米。

    原因：亚运城山海湾于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元~16000元/平方米的售价降幅超过30%。随着新政带来楼市重新洗牌，买家换房的时间和金钱成本相应提高，在楼市整体低迷的态势下，亚运城在售组团的销售显得困难重重。

    有专家指出，虽然不少开发商去年跟今年推出的是不同组团，价格也会有所不同，但“以价换量”已成为各大房企的共识，由于大房企降价意愿坚决，未来还将导致中小型房企加入降价大军。

    专家观点

    满堂红市场研究部高级经理周峰：

    降价潮将会蔓延至市区

    主管部门再不放松限购政策，市场的降价潮肯定会逐步从郊区深入到市区，预计第三季度是郊区和近郊区降价最明显的时间段。一手售价和网签价皆比第二季度下降5%~9%，成交量会跟第二季度持平，至第四季度成交量才有望得到增加。二手市场的降价已经从番禺花都增城黄埔一带，延伸到天河白云两区，第三季度肯定会在海珠区也出现降价盘，但成交量难有起色，估计也要到第四季度才能触底反弹。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志：

    短期会探底长期仍平稳

    在2014年经济增长放缓、“五限”政策尚未全面松绑、房贷资金收紧、市场信心动摇等多项因素的影响下，楼价难以维持高位。如果房贷政策绷紧的局面没有改善，未来下行趋势很明显甚至探底。但长期来看，广州楼价仍会平稳上升。

    5月以来个别楼盘的价格下调了大概10%~15%，在这样的降幅下，购房者是愿意入市的。楼市的底部已经不远，预计三季度将是本轮楼市周期的底部，四季度开始进入周期性复苏。

    业内资深专家韩世同：

    将有更多楼盘促销降价

    可以说现在楼市已经进入到第二波的降价，降价楼盘增多、幅度增大。其实今年第一季度降价的楼盘并不多，并且降价幅度不明显，虽然有些楼盘打出8.8折优惠，但是实际上成交并没有这么大的让利。

    敏捷、时代等集团都在今年第一波带头降价，这波降价潮持续到今年五一，而端午则是进入第二波降价潮，亚运城、中海、万科等楼盘要么就推出大幅优惠，要么就低开，但是这样的让利幅度明显看到了成效，一开卖、一降价就迅速热销，下一步，在外部环境不改变的情况下，会有更多楼盘明显促销降价。