二手商住房交易要交多少税

逍遥

  商住房由于不限购不限贷再加上普遍户型较小又可商可住，在2011年限购政策执行之后受到了投资客和没有购房资格的置业者的青睐。近两年商住房不仅在一手房市场上的成交比例呈上升趋势，在二手房市场上也有越来越多的商住房挂牌上市。据记者了解，同样价格同样年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。因为二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。
    刘先生于2009年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2012年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。刘先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢？为此，记者采访了21世纪不动产交易管理部的徐小姐。
    徐小姐告诉记者，二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
    营业税：（网签价-原购房价）×5.6%
    网签价-原购房价= 135万-100万=35万
    营业税：35万×5.6%=19600元
    个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%
    （135万-100万-3万-1.96万）×20%=59945
    印花税：135万×万分之五=675元
    徐小姐介绍，上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。
    需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。
    其中，增值额＝转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。
    扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。
    以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275
    增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725
    适用税率：30%
    故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918
    因此，本次交易刘先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。