新房购买流程---查询与初选

暮色

挑房子

    查找楼盘可以分为以下几种方式：

    (1)网络搜索

    (2)报纸广告，目前武汉市发行的各类报纸都有房地产专刊，其中会刊登楼盘信息。

    (3)电视及电台广告。

    (4)户外及车载广告。

    通过调查，我们可以得出，一般购房者在初步选择房子的时候，获取关于房子信息的途径有以下多个渠道：

    1. 通过报纸等获得关于房子的各种信息

    目前，武汉市有包括《楚天都市报》等六大主流媒体，还有其它一些关于房地产的刊物、杂志等，他们一般会刊登一些关于楼盘的广告，当前楼市的最新动态等。购房者通过它们可以获得的关于房子的信息有：

    部分市场上在售的楼盘;

    部分即将开盘的楼盘;

    部分楼盘的打折信息;

    部分楼盘在哪个区域;

    部分房子的最新价格;

    部分小区周遍的配套设施——交通、商业、休闲娱乐、教育设施等;

    区域或某个楼盘房价的涨跌;

    通过这种方式获取信息的优缺点分析

    优点：是很直接，可以直接看到关于某个楼房的相关情况，而不需要另外再去搜索;

    缺点：〈1〉反映的信息不够全面，报纸往往只能介绍几个楼盘，却不能同时为购房者提供更多的楼盘信息;〈2〉就报纸提供的单个楼盘而言，其信息是有限的，是平面的，购房者如果要想知道更多关于该楼盘的信息，却无法实现，购房者是在被动接受，而不能按照自己的意愿去获取信息;〈3〉报纸不能提供一个片区，一个区域的所有楼盘信息;〈4〉报纸在及时反映楼盘最新报价、打折活动方面，由于时间的限制，不能为购房者提供最新的信息;〈5〉报纸等平面媒体无法实现与购房者的互动;

    2. 通过有买房经历的人或亲戚朋友获取房子的信息

    优点：〈1〉这种方式具有便捷性，只要一问就可以获取一些自己想要的信息;〈2〉别人可以通过自己的亲身经历来向你传递关于房子真实的信息，比如房子的质量、价格、开发商等等相关情况，既有好的，也有一般报纸上面不报道的隐藏的“负面”消息，这样可以使得购房者更加全面的了解该楼盘，既看到它好的一面，又可以看到它不好的一面，能避免上当手骗。

    缺点：〈1〉别人可能由于个人的主观感觉，传递给购房者的信息带有强烈的主观色彩，对购房者造成一定的误导;〈2〉和房子相关的信息经过别人中转，可能会发生一些变化，使得购房者还是不能获得一些真实的信息。〈3〉从别人获取的信息有很大的局限性，别人不可能详细了解某个楼盘相关的所有信息，再则，随着时间的推移，别人提供的信息可能已经过时，比如价格等方面。

    3.通过网络获得关于房子的各种信息

    通过网络寻找自己所需要的房子，是当前不少购房者所采用的方式，特别是在如今网络发达的时代，通过调查，我们发现购房者对网络的满意度不是很高，但是比起前面几种方式，却更优。

    优点：〈1〉方便快捷，只要打开各种网站，特别是专业房地产网站，可以很快的找到自己想要的信息;〈2〉网络可以提供立体的、丰富的、多层次、多角度的关于楼盘等的信息，既有房子本身的，也有和房子相关的新闻、评论、论坛，图片视频、开发商，楼盘所在区域的研究，这一系列的信息既可以是横向的也可以是纵向的;〈3〉网络具有强大的搜索功能，这是前面几种方式所根本无法比拟的。购房者可以根据自己的要求和喜好，确定关键字，搜索到自己想要的房子。

    价格水平

    要了解楼盘的价格，先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品，在武汉市，除经济适用房由政府限价外，其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出，在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的最大化才是重因。因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤：

    1、 读懂楼盘的价格

    (1)了解武汉市整体及区域价格水平

    了解武汉市整体及区域价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅某网一周走势栏目

    (2)了解价格名词

    不同的价格名词代表了不同的含义，在武汉市房产市场中，比较通用的价格名词如下：

    起价

    起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅，一楼的价格最低，也就是起价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。

    均价

    均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

    最高价

    最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。以武汉市为例，通常楼层适中、朝南，有良好景观的房屋价格最高。

    销售均价

    销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在武汉市的实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。

    成交均价

    成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出

    2、 了解楼盘的价格

    了解楼盘价格的渠道有多种，初步可以分为以下几类：

    (1)网络搜索

    (2)报纸广告，目前武汉市发行的各类报纸大都有房地产专刊，其中会刊登楼盘的价格。

    (3)电视及电台广告，武汉市很多电视台和电台开辟了房产报道栏目，其中会有楼盘价格公布。

    (4)户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

    以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道，但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的，消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格，不等于过去的价格，也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定，随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业，因楼盘不同差别较大。

    3、 比较楼盘的价格

    通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的房产形势下，基本上不取决于成本，而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。

    楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值，从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

    必买房须先明确目的

    约翰先生和大卫先生分别用同样的价钱在市中心和郊外购买了一套住房。10年未见后偶然碰见，约翰对大卫说：“知道吗，我的房子比买进的时候涨了一倍，你的房子呢？”。大卫说：“我的房子一点都没涨，还是老样子。现在你可以把房子卖了，买两套我的房子”。“不行，我在市中心住惯了，住到郊区我会不习惯的，我的房子要住一辈子”。又过了10年，他们再次碰见，大卫对约翰说：“知道吗，我的房子也涨了一倍，你的房子呢？”。约翰说：“现在，大家喜欢住在郊区，我的房子跌了，差不多回到买进时的价钱了。现在你可以
把房子卖了，买两套我的房子”。“不行，我在郊区住惯了，住到市中心会不习惯的”。

    上面的故事告诉我们什么呢？首先，房产的价格在不同时期是会发生变化的。其次，房产的价格上涨要通过交易才能体现。最后，房产只为满足居住功能，价格的涨跌对居住者而言就没有任何意义。

    从购买动机来看，买房无非是出于自住或投资。现在，越来越多的人在购买商品房时会充分考虑到房子的投资价值。但对大多数人来说，买房首先是为了解决自己居住需求。像上面故事中的两位一样，购房者完全依据自己的喜好，选择了适合的住房，无论其房价的涨跌，主人都不会轻易出售。同样，您可能有这样的经历，自己几年前购买的房子已经大大增值了，可现在要把旧房子卖了，在相同地段再买一套大一点的房子，发现会比当时同样买大房子付出的差价多出不少。比如当时的房价是4000元，分别买80平方米和120平方米的房子，差价是16万元。如果房价上涨到5000元，差价就会拉大到20万元。这告诉我们，如果你选择的房子处于房价快速上扬的地区，那么，你将来要在同地区换购，要付出的差价也会变大。购房人并没有得到投资的收益，如果要获得房子增值的效益，就只有到另外的地段选购住房了。

    但如果你买房子不是自己住的，而完全是一种投资行为，那就完全可以轻松获取这种增值的效益。还是上面的例子，如果约翰和大卫当初买房都是投资行为，那他们完全可以出售获利。同理，更成功的投资应该是20年前，两人都购买当时升值更快的中心城区房产，10年以后再一起抛出旧房，购进符合消费潮流的郊外别墅。这样可以看出，纯粹的投资行为不应受到个人喜好的影响，而应该依据房产市场的潮流动向和房产本身增值的潜力。

    通常，购买自住型房产应考虑以下几方面：地段、市政、交通、购物等配套环境因素，社区规模、物业管理、建筑形态、户型结构等楼盘本身的品质因素。购买投资性房产则主要应关注地段，因为这是影响房产价格涨跌的最主要因素。在考察其他参考因素时，应注重发展的潜力，比如小区周边环境、交通、配套有无变化可能等。如果是考虑出租获利，选择房型则应以易于出租的小房型为宜。

    避开购房陷阱 看透广告

     买房子，应该是一件值得高兴的事。搬家了，邻居和朋友还要来庆贺乔迁之喜，更不用说买新房子了。

　　买房子要经历一个知道房——了解房——看房——签合同——入住的漫长过程，在现在尚不完善的房地产市场上，购房者与开发商的斗智斗勇从开始有房地产交易的那一天起，就没有停止过，而在房地产交易的实务中，购房者必须要识破一个个开发商设下的陷阱，方能功德圆满，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就等着吃亏吧。

　　我们现在将这个漫长过程中常见的，但却又是很有代表性的一些陷阱透露给购房者们，希望他们能够仔细地看看，我们更希望他们能够买到自己称心如意的好房子。

　　购房者获知楼盘信息最直接且效果最明显的莫过于广告了，其中更以报纸广告为主。但房地产广告中的陷阱也是令人防不胜防。

　　陷阱一：位置

　　购房者选择房源，最主要的还是位置。所以，广告中一般都把楼盘的位置作出标志。好位置的楼盘不在话下，很多位置明明偏远的楼盘却想方设法的往一些好位置上靠拢，不仔细的话就吃亏了。

　　最常见的就是“距离××只有××公里”，或者“距离××只有××分钟车程”。这个××公里肯定在地图上用尺子量出来的，而不是实际的行走距离，很可能中间根本就没有路；至于那个××分钟车程，则一定是在夜半时分的飚车速度，而白天很可能堵车堵得你连二挡都挂不上。

　　还有的就是光看位置而忽视周围的配套，要对广告中的位置示意图多加留意：附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度如何、小孩上学问题该怎么解决等。

　　对策——最好的办法还是实地看一下，看看这个××公里和××分钟车程到底是怎么得出来的，如果相差甚远，还是不买的好。

　　陷阱二：价格

　　购房者除了位置外最关心的就是价格了。现在开发商在打广告时，一般都是把起价打上去，或者是将层次朝向较差的价位往广告上打，这样就显得价格较低。但真实的定价肯定远高于起价，像广告上登着的××元／平方米起就是最低起卖价。

　　最低起价的房子一般是买不到的，要么是被人挑走了，要么是被销售人员自己留下了。

　　还有一种情况是价格的确很低，但生活配套设施差，住起来很不方便，购置此类房还是要仔细考虑一下。

　　对策——不看起价看均价，从销售人员的嘴里套取更多的价格情况与销售情况。

　　陷阱三：实力

　　目前，已经有越来越多的购房者把开发商的实力作为自己买房的一个重要参考依据。实力强大的发展商资金雄厚、信誉高、经验丰富，有实力的开发商一般会规避很多诸如“烂尾”这样的恶性事件。

　　但有时，广告上出现的是开发商、投资商、承建商等综合的情况。一个没什么实力的开发商也许会和一家有实力的投资商联合开发一个楼盘，但也许那个有实力的开发商只负责投资而不管其他的事情。你不能只看到一个有实力的开发商就以为没问题，你还要看发展商、承建商的实力和经验。其中发展商就是这个项目的项目公司，承建商则是建设此项目的建筑工程公司。

　　对策：对项目公司和承建公司多加了解，翻翻他们的老黄历，看看他们以前都干过什么。另外，如果可能的话，还要了解一些投资商最近一段时间里在国内外资本市场上的动向。综合实力强大的房地产商一般都在资本市场上会有不小的动作，而随着前两年不断出现的金融危机，房地产商遭到毁灭性打击的也有很多，香港的地产商在一场亚洲金融危机之后，普遍缩水一半，对香港地产市场打击极大。而中国海南省也有大量类似的例子。

　　陷阱四：许可证的真假

　　此外，能在媒体上公开销售的房产，都应是取得政府颁发了预售证的项目，在报纸广告上都有标识。

　　但是，前不久市场上出现了假房产证，所以也有可能出现假预售证，即报纸上刊登的预售许可证号码可能是子虚乌有，而有时报社广告部门疏忽的话，就被漏掉了。

学会看楼书

     看图画

　　经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是
否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。

　　看方向

　　有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

　　看文字

　　销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

　　看户型

　　过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

　　目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

　　住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

　　近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。