新房购买流程---房屋验收注意事项

暮色

    近日，很多热线网友反映，在验收房屋时不知道要注意哪些问题，改怎么检验房屋质量。一些网友还表示，被发展商“忽悠”，蒙在鼓里苦不堪言。热线房产网就这一问题，综合整理了一些验收房屋时应该注意的问题，供大家参考。   

    检验项目

    门窗：

    (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧，防盗门有无划痕，门边是否变形

    (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

    (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

    (4)检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。

    (5)观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

    (6)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水

    (7)窗边与混凝土接口有无缝隙?

    (8)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

    (9)窗户玻璃是否完好?如果是双层玻璃，检验玻璃内侧是否干净。

    (10)用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。

    由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。

    地板：

    (1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

    (2)地板间隙是否太大?

    (3)柚木地板无大片黑色水渍?

    (4)地脚线接口是否妥当?有无松动?

    顶棚：

    (1)顶棚有无水渍? 裂痕? 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌

    (2)检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。

    (3)检查房顶是否倾斜，可在房顶取4－5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。

    墙身:

    (1)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

    (2)墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?

    (3)墙身、墙角接位有无水清?裂痕?

    特别是查看一些墙体是否有水迹，尤其是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

    墙体如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

    厨厕：

    (1)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

    (2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?

    (3)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?

    (3)检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。

    (4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?

    (5)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

    (6)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

    关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

    (7)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?

    (8)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?

    其他：

    壁柜门是否牢固周正?试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?

    试煤气热水器开关是否妥当?如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。

    墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。

    木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。

    检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。

    卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

    用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

    核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。     热线房产网提示：

    提醒一：各种收房资料要看齐

    一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。

    提醒二：和开发商共同验收新房

    不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用这一条款催促业主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，业主出现问题就很难找到开发商。

    一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。

    提醒三：签收房文件时“留一手”

    一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。热线房产网建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。     提醒四：仔细查看《备案表》

    不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。

    业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

    提醒五：未收房不应提前缴费

    一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。
    业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

    发生面积误差怎么办

    在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。

    合同未作约定的，按以下原则处理：

    1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

    2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。     延迟交付问题如何解决

    律师提醒：

    对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全，这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。

    第一，要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时，往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题，所以，开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间，以确认开发商是否违约。

    建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示工程竣工时间，业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺，业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。

    第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件，有权拒绝接受开发商的交付。